토지·지장물보상 상담
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- 토지 보상평가는 표준지 공시지가를 기준으로 하되, 그 공시기준일부터 기준시점까지의 관련 법령에 따른 해당 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 토지보상법 시행령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률, 그 밖에 해당 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려한 적정가격으로 감정평가합니다. (감정평가실무기준810-5.6.1)
- 보상평가액(원/㎡) = 표준지공시지가 x 시점수정 x 지역요인비교 x 개별요인비교 x 그밖의요인 보정
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- 비교표준지는 용도지역 등 공법상제한, 이용상황, 주변환경 등이 같거나 비슷한 것으로서 지리적으로 인근에 있는 것을 선정하는 것이 기본 원칙입니다.(감정평가실무기준610-1.5.2.1요약)
- 감정평가서의 분석을 통하여 상기 원칙에 부합한 비교표준지의 선정이 이루어졌는지 전문가적인 시각에서의 검토가 선행되어야 합니다.
- 또한 개발이익의 배제 차원에서 특정 연도의 공시지가를 적용할 것을 법령에 강제하고 있는 바, 이에 관한 적용이 법령의 테두리 내에서 적정하게 이루어졌는지 역시 세심한 검토가 필요한 분야입니다.
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- 개별요인 비교는 비교표준지의 최유효이용과 대상토지의 최유효이용을 판정·비교하여 산정한 격차율을 적용하되, 비교표준지의 개별요인은 공시기준일을 기준으로 하고 대상토지의 개별요인은 기준시점을 기준으로 합니다.(감정평가실무기준610-1.5.2.4.2)
- 만약 비교표준지 선정이 적정하게 되었다면 해당 비교표준지와 대상필지와의 품등비교치가 적절하게 적용되었는지 전문적인 판단이 필요합니다. 만약 비교표준지 선정이 적정하지 않았다면 적정한 비교표준지와 대상필지와의 품등비교치로서 적용될 적정한 개별요인비교치를 원점에서 검토해 보아야 할 것입니다.
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- 시점수정, 지역요인 및 개별요인비교 외에 대상토지에 가격을 미치는 사항은 그밖의 요인으로 보정할 수 있습니다. 그밖의 요인을 보정할 때는 용도지역 등 공법상 제한, 이용상황, 주변환경 등이 같거나 비슷한 것으로서 지리적으로 가까이 있는 거래사례나 평가사례를 참작할 수 있습니다.(감정평가실무기준610-1.5.2.5요약) 다만, 보상평가의 경우에는 해당 공익사업으로 인한 가격의 변동은 보정해서는 아니됨에 유의해야 합니다.(감정평가실무기준810-5.6.6요약)
- 감정평가서의 그밖의 요인 보정치 산정에 적용된 거래사례 및 평가사례가 적절히 적용되었는지, 개발이익을 배제한 적정 시가수준의 파악이 타당한 수준인지는 현장경험이 풍부한 감정평가사의 시각에서 검토해 보아야 하는 분야입니다.
- 건축물ㆍ입목ㆍ공작물과 그 밖에 토지에 정착한 물건에 대하여는 이전비 보상이 원칙입니다. 다만, 건축물등을 이전하기 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우나 건축물등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우 등에는 해당 물건의 가격으로 보상하여야 합니다.(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제75조 제1항 요약)
- 건축물의 경우에는 관리상태 및 리모델링 여부 등이 적정하게 고려되었는지 검토해야 하며, 누락 지장물은 없는지에 대한 조사가 이루어져야 합니다. 수목의 경우에도 취득가격과 이전비를 비교하여 산정한 금액이 현실성이 있는 금액인지 재검토해 보아야 할 것입니다.
